Deutschland ist Mieterland und im europäischen Vergleich Schlusslicht beim selbstgenutzten Wohneigentum. Nur etwa 45 Prozent aller Wohnungen werden von ihren Eigentümern bewohnt. Am niedrigsten sind die Quoten in ostdeutschen Großstädten. In Leipzig und Dresden liegen sie deutlich unter 15 Prozent. Drei- bis vierfach höhere Wohneigentumsquoten sind im Westen zu finden. Die Ursachen für diese Unterschiede sind vielschichtig.

Seit der Abschaffung der Eigenheimzulage (Glossar) im Jahr 2006 wird die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum in Deutschland nicht mehr staatlich gefördert. Der Anteil der Wohnungen, der von den Eigentümern selbst genutzt wird, ist prozentual dennoch leicht gestiegen (1998: 40,9, 2002: 42,6, 2006, 41,6, 2010: 45,7, 2011: 42,6, 2014: 45,5; StBA 2017, Glossar). Aufgrund der niedrigen Zinsen seit 2013 hat Wohneigentum als inflationsunabhängige Wertanlage und zur individuellen sozialen Absicherung an Attraktivität gewonnen.

Sowohl die Bedingungen für den Erwerb als auch das Ausmaß finanzieller Sicherheit, das der Immobilienbesitz für den einzelnen Haushalt ermöglicht, sind in Deutschland regional sehr unterschiedlich verteilt. Vor allem in vielen Großstädten stellen die Wohnraumknappheit und steigende Immobilienpreise für mittlere Einkommensgruppen oft unüberwindbare Hürden für den Erwerb von Wohneigentum dar. In vielen ländlich-peripheren Abwanderungsregionen verfallen dagegen die Immobilienpreise. Damit wird der individuelle Erwerb einer Wohnimmobilie, sei es als Geldanlage oder zur Altersvorsorge, zu einer riskanten Strategie.

Regionale Unterschiede in Deutschland
In Deutschland werden im Mittel 43 Prozent des Wohnungsbestandes von den Wohnungseigentümern selbst genutzt (Zensus 2011). Diese wohnungsbezogene Eigentumsquote (Glossar) differiert jedoch regional beträchtlich. Große Unterschiede bestehen beispielsweise zwischen ländlichen Gebieten mit relativ hohen Eigentumsquoten bis zu 70 Prozent und Großstädten, wo weniger als ein Fünftel der Wohnungen von ihren Eigentümern genutzt werden (z.B. Leipzig 11,1 Prozent, Dresden 13,7 Prozent, Berlin 14,8 Prozent und Frankfurt a.M. 19,2 Prozent, Karte 1, Grafik 1).

Bei den Städten über 50.000 Einwohner zeigen sich signifikante Ost-West-Unterschiede. Die relativ geringen Anteile an privatem Wohneigentum in den ostdeutschen Städten liegen in der Wohnungspolitik der DDR sowie den Entwicklungen nach der deutschen Einheit begründet. Rückübertragungen an Alteigentümer (Restitution) und Steuerabschreibungsmodelle begünstigten nach 1990 den Erwerb von Wohnimmobilien durch Westdeutsche. Viele Ostdeutsche standen andererseits vor einer unsicheren Zukunft. Angesichts des erheblichen Sanierungsbedarfs bei gleichzeitig niedrigen Mietpreisen entschied sich die Mehrzahl gegen die eigene Wohnung oder das Eigenheim. Folglich ist in ostdeutschen Großstädten (größer 100.000 Einwohner) der Anteil an selbstgenutztem Wohneigentum am geringsten. Spitzenwerte mit deutlich über 50 Prozent erreichen kleinere westdeutsche Städte wie Nordhorn in Niedersachen oder Pulheim, Ibbenbüren und Willich in Nordrhein-Westfalen (Karte 1, Grafik 1).

Wegen vergleichsweise strenger Regeln bei der Kreditvergabe in Deutschland ist der Erwerb von Wohneigentum zunehmend ein Privileg einkommensstarker Haushalte. Die regionalen Unterschiede beim Immobilienbesitz können somit auch als Indikator für soziale Ungleichheit innerhalb Deutschlands interpretiert werden (Nguyen/Shlomo 2009, Helbrecht/Geilenkeuser 2012. Diese Unterschiede dürften sich in der Zukunft weiter verstärken, insbesondere in attraktiven Großstadtregionen mit hohen und weiter steigenden Immobilienpreisen.

Wohnbesitzverhältnisse im europäischen Vergleich
Im europäischen Vergleich wird deutlich, dass Deutschland ein Mieterland ist (Karte 2). Nur in der Schweiz leben noch weniger Menschen im privat genutzten Wohneigentum. Internationale Unterschiede in den Eigentümerquoten sind unter anderem ein Spiegelbild der vorherrschenden Wohnungspolitik und der Finanzierungsbedingungen. Wesentliche Faktoren sind neben der staatlichen Förderung von privatem Wohneigentum und den Bedingungen für die Kreditvergabe auch das Angebot von Mietwohnungen. In Ländern mit marktwirtschaftlicher Immobilienfinanzierung und freizügiger Kreditvergabe wie Spanien oder Großbritannien sind die Wohneigentumsquoten tendenziell höher als in Ländern mit risikoscheuerem Bankensystem (restriktive Kreditvergabe) wie Österreich, Deutschland und der Schweiz (Shlomo 2011). In Schweden, Norwegen und den Niederlanden leben überdurchschnittlich viele Eigentümer in Immobilien, die noch durch Darlehen und Hypotheken belastet sind Karte 2.

Unter den Bedingungen gut ausgebauter Sozialsysteme kann der Erwerb von Wohnimmobilien zum Zweck der sozialen Absicherung und der Altersvorsorge gegebenenfalls auch an Bedeutung verlieren (Nguyen/ Shlomo 2009). Dieser Zusammenhang deutet sich in den vergleichsweise geringeren Wohneigentümerquoten in Ländern wie Dänemark (rund 63 Prozent) und Schweden (rund 71 Prozent) an, die über relativ umfangreiche Sozialwohnungsbestände verfügen. Die Niederlande zeichnen sich besonders durch die gleichzeitige starke Förderung des sozialen Wohnungsbaus sowie der privaten Eigentumsbildung aus (Shlomo 2011).

Für die Wohnversorgung in Mittel- und Osteuropa sind die nach dem Ende des Kommunismus vollzogenen Privatisierungsmaßnahmen bis heute von zentraler Bedeutung. Die Umwandlung von staatlichem Eigentum in private Eigentumswohnungen, die häufig von ehemaligen Mietern übernommen wurden, spiegelt sich in hohen Wohnungseigentümerquoten wider. Spitzenreiter ist Rumänien mit 96,5 Prozent, gefolgt von Mazedonien und Kroatien (je 91 Prozent) sowie Litauen und der Slowakei (je 89 Prozent). Durch die Privatisierung an ehemalige Mieter, zu meist niedrigen Preisen, spielen zwar Kreditbelastungen durch Immobilienkäufe eine untergeordnete Rolle. Gleichzeitig entledigten sich die ehemals sozialistischen Staaten auf diese Weise ihrer maroden Bausubstanz und übertrugen die Verantwortung für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen auf die neuen Eigentümer.