Derzeitige Preise am Bodenmarkt
Der durchschnittliche Kaufwert je Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche liegt deutschlandweit derzeit (2015) bei knapp 20.000 Euro, mit regional großen Abweichungen nach oben und unten. Mehr als 50.000 Euro je Hektar werden vor allem im Nordwesten und Südosten Deutschlands erzielt (Karte 1). In Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sind es nur 10.000 bis 15.000 Euro je Hektar (Grafik 1).
Die regional unterschiedliche Preisentwicklung wird insbesondere durch die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen, politische Einflüsse sowie Agrarstruktur und Flächenverbrauch bestimmt. Die inneren Einflussfaktoren, wie zum Beispiel Flächengröße, Bodeneigenschaften, Wasserversorgung, spielen eine untergeordnete Rolle.
Nach einer langen Phase relativ konstanter Bodenpreise sind in den letzten Jahren die Kaufwerte deutschlandweit sehr stark angestiegen (Grafik 1). So hat sich der durchschnittlich Preis je Hektar zwischen 2007 und 2015 mehr als verdoppelt (rund 110 Prozent: von rund 9.200 auf knapp 20.000 Euro).
Äußere Einflussfaktoren auf den Bodenpreis
Angebot und Nachfrage
Auch auf dem Bodenmarkt wirken die fundamentalen Marktkräfte von Angebot und Nachfrage auf die Preisbildung. Während in den alten Ländern die Bodenmobilität, also der Anteil der verkauften Flächen an der gesamten landwirtschaftlichen Nutzfläche, mit durchschnittlich 0,4 Prozent relativ gering ist, wechseln in Ostdeutschland durch die fortschreitende Privatisierung mit jährlich 1,2 Prozent deutlich mehr Flächen den Eigentümer (Karte 3; Tietz/Forstner 2014, S. 10 u. 13).
Die Nachfrage ist in starkem Maße an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung gekoppelt. Als Folge der Finanzkrise im Jahr 2007 sanken die Renditeerwartungen von Investoren am Aktienmarkt rapide bei gleichzeitig erhöhtem Verlustrisiko. Aus diesem Grund haben viele Investoren zumindest einen Teils ihres Kapitals vom Aktienmarkt abzogen und in anderen „sichereren“ Märkten angelegt. Hiervon betroffen waren Rohstoffmärkte (z.B. Edelmetalle), aber auch die landwirtschaftlichen Bodenmärkte. Durch die hohe Wertstabilität ist der Bodenmarkt gerade in Krisenzeiten ein attraktives Investitionsfeld. Ein weiterer Grund für die gestiegene Nachfrage sind auch die derzeit sehr geringen Kreditzinsen (Landwirtschaftliche Rentenbank 2014, S. 25).
Einfluss der Tierhaltung
Die regionale Agrarstruktur hat ebenfalls einen sehr großen Einfluss auf die Preise. Von fundamentaler Bedeutung ist Viehhaltung, die besonders dominant im Nordwesten und Südosten anzutreffen ist (Spiller u.a. 2015, S. 16).
Die Konzentration im Norden ist auf die Küstennähe und die gute Anbindung an den internationalen Futtermittelmarkt zurückzuführen (z.B. Bezug von kostengünstigem proteinreichen Soja). Die Tierhaltung im Süden basiert auf den günstigen naturräumlichen Bedingungen für Grünland (z.B. hohe Niederschläge) bei gleichzeitig vergleichsweise ungünstigen topographischen und klimatischen Bedingungen für den Ackerbau.
Tierhaltende Landwirte können durch die höhere Wertschöpfung der Tierproduktion (pro Flächeneinheit) einerseits höhere Preise für den Produktionsfaktor Boden bezahlen. Andererseits müssen sie genügend Flächen vorhalten, um die staatlichen Vorschriften zur Entsorgung der tierischen Exkremente einzuhalten (Tierbestandsobergrenzen, Düngeverordnung; Glossar). Hinzu kommt, dass Betriebe mit dem Ende der Milchquote seit 2015 leichter expandieren können, was wahrscheinlich zu einer weiteren Konzentration der Milchproduktion und zu einem zusätzlichen Anstieg der Preise in manchen Regionen führen wird.
Nutzung von Bioenergie
Auch die verstärkte Nutzung von Bioenergie hat regional erhebliche Einflüsse auf den Bodenmarkt. Mit der Novelle des Erneuerbaren-Energien-Gesetzes (EEG) wurde 2009 der sogenannte Güllebonus eingeführt. Dieser Bonus für jede erzeugte kWh Strom in Höhe von bis zu 4 Cent wird gewährt, wenn der Substratmix einer Biogasanlage zu 30 Masse-Prozent aus Gülle besteht. Dies sorgte für Synergieeffekte zwischen Tierhaltung und Biogasproduktion, mit der Folge, dass sehr viele Biogasanlagen neu gebaut wurden. Dies hat zu steigenden Bodenpreisen zwischen 2010 und 2014 geführt (Karte 2; Gömann u.a. 2013, S. 43f).
In Regionen mit einem hohen Anteil an Mastbetrieben, wie zum Beispiel im Nordwesten Deutschlands, besteht zudem eine hohe Flächenkonkurrenz zwischen Biogasproduktion und Tierhaltung. So wird der relativ hohe Flächenbedarf bei der Entsorgung von tierischen Exkrementen durch die Erzeugung von Biogas noch erhöht. Denn durch den Einsatz tierischer Exkrementen sowie nachwachsender Rohstoffe, wie zum Beispiel Maissilage, fällt mehr nährstoffreiche Biogasgülle an, die auf den Flächen entsorgt werden muss. Dies erhöht den Nachfragedruck und die Preise.
In Süddeutschland besteht ebenfalls ein zunehmender Wettbewerb um die knappen Ackerflächen: auf der einen Seite Flächen für Anbau von Gärsubstraten (insbesondere von Silomais) zur Biogasproduktion, auf der anderen Seite werden Flächen zum Anbau von Viehfutter benötigt.
Weitere Einflussfaktoren
Der Bodenpreis wird noch von zahlreichen weiteren Einflussfaktoren bestimmt (vgl. Steffen 2015, S. 11-12).
In Ballungsräumen werden beispielsweise häufig hohe Preise aufgrund von Spekulationen auf eine Umwidmung landwirtschaftlicher Flächen in Bauland erzielt.
Auch das Steuerrecht wirkt preissteigernd auf den Bodenmarkt. So können Veräußerungsgewinne steuerfrei in Bodenkäufe reinvestiert werden. Ebenso fällt beim Kauf von Geschäftsanteilen oder ganzen Unternehmen keine Grunderwerbssteuer an. Zusätzlich müssen landwirtschaftliche Betriebe eine entsprechende Menge an Flächen pro gehaltene Vieheinheit bewirtschaften, um steuerliche Vorteile als landwirtschaftlicher Betrieb zu erhalten (Glossar).
Zudem sorgen die Neuregelungen im Baugesetzbuch durch eine Kopplung von privilegiertem Bauen an die eigene Futterproduktion für Preisdruck am Bodenmarkt. Die von der EU vorgeschriebenen Greening-Maßnahmen (Glossar) verstärken ebenfalls die Nachfrage.
Ausblick
Nach dem starken Preisanstieg am landwirtschaftlichen Bodenmarkt der letzten Jahre scheint sich die Preisdynamik mittlerweile abzuschwächen. In Nordrhein-Westfalen und Hessen sind die Bodenpreise in 2015 erstmals wieder gefallen.
Große Spekulationsblasen auf landwirtschaftlichen Bodenmärkten sind nicht zu erwarten (vgl. Tietz/Forstner 2014, S. 15). Die finanzielle Lage landwirtschaftlicher Betriebe in Deutschland kann im Durchschnitt als sehr solide eingeschätzt werden, und im Vergleich zu anderen Branchen sind die Betriebe relativ gering verschuldet (Glossar).
